La location meublée : ce qu’il faut savoir
La location meublée est aujourd’hui l’un des dispositifs les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif.
Simple à mettre en place, fiscalement avantageuse et accessible à tous, elle permet de générer des revenus locatifs optimisés grâce à un statut souple : le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou, dans certains cas, le LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Sur cette page, découvrez le fonctionnement, la fiscalité et les avantages de la location meublée pour sécuriser et optimiser votre investissement.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée consiste à louer un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire.
Elle peut concerner :
- un studio ou appartement meublé,
- une résidence étudiante,
- une résidence seniors,
- une résidence de tourisme,
- une résidence d’affaires,
- ou un logement classique en meublé.
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La location meublée permet à un propriétaire de proposer un logement équipé d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse y emménager et y vivre avec ses seuls effets personnels.
Ce régime se distingue juridiquement et fiscalement :
- de la location nue (sans mobilier) régie par la loi Hoguet,
- de l’hébergement à caractère hôtelier, incluant des logements meublés et des services de type hôtelier ou para-hôtelier.
D’un point de vue juridique, la location meublée est considérée comme une activité civile. Toutefois, sur le plan fiscal, elle est assimilée à une activité commerciale, soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Fiscalement, on distingue deux statuts : celui de loueur en meublé professionnel (LMP) et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
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LMNP : le statut le plus utilisé par les investisseurs
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est accessible à tout particulier, sans obligation d’en faire une activité professionnelle.
Les conditions du LMNP
Pour bénéficier du statut, il faut :
- percevoir moins de 23 000 € de loyers meublés par an,
ou - que ces revenus soient inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer.
Dans la plupart des cas, les investisseurs restent en LMNP.
Les avantages du LMNP
- Fiscalité très avantageuse grâce au régime réel
- Amortissement du bien + du mobilier, diminuant fortement l’imposition
- Revenus locatifs peu ou pas imposés pendant plusieurs années
- Gestion simplifiée, surtout en résidence gérée
- Possibilité de récupérer la TVA selon le type de résidence (sous conditions)
Les logements concernés
Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :
- Les logements meublés, loués à l’année, y compris les chambres meublées ;
- Une partie de la résidence principale du loueur ;
- Les locations saisonnières ;
- Les meublés de tourisme : villas, appartements ou studios meublés, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y élit pas domicile mais en bénéficie à usage exclusif ;
- Les chambres d’hôtes : chambres meublées situées chez l’habitant, en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ;
- Les gîtes ruraux (agrément nécessaire) ;
- Les logements situés dans les résidences de tourisme (Code. Tourisme. D 321-1) ou résidences avec services ;
- Les résidences séniors (personnes valides non dépendantes).
Quels sont les meubles et équipements incontournables ?
Dans une location meublée, un certain nombre de meubles et d’équipements doit donc être préalablement présent. Vous êtes propriétaire d’un logement et vous comptez vous lancer dans la location meublée ?
Voici les équipements incontournables que vous devez procurer à vos futurs locataires :
| Cuisine |
|
| Salle à manger,
Salon |
|
| Chambre(s) |
|
| Toutes pièces confondues |
|
Quel régime d’imposition ?
Que l’on soit en location meublé non professionnel ou en professionnel on peut choisir entre 2 régimes d’imposition :
- Si les revenus annuels sont inférieurs à 70 000 €, le régime du Micro-BIC s’applique automatiquement, avec un abattement de 50 % sur les recettes perçues (75 % pour les gîtes ruraux).
- Sinon, le loueur peut opter pour le régime réel, ce qui implique l’obligation de tenir une comptabilité. Cette option mérite d’être envisagée en raison des possibilités d’amortissement et des charges réelles déductibles.
Le statut de loueur professionnel ou non professionnel peut être réévalué chaque année. Il est important de s’assurer de le maintenir, car cela peut entraîner des conséquences fiscales et sociales.
| Régime Micro-Bic |
|
| Régime Réel |
|
La qualité du loueur : meublé en professionnel ou en non professionnel ?
En plus de la fiscalité sur les revenus de l’activité, l’administration fiscale détermine la qualité du loueur par une notion d’activité professionnelle ou non :
• Activité non professionnelle ou LMNP
Plus communément appelé Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP).
• Activité professionnelle ou LMP
Plus communément appelé Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Activité non professionnelle ou LMNP
Ce statut est plus communément appelé Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP). Il rentre en action si l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 € / an.
- Recettes annuelles inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Imputation des déficits :
- Les déficits sont imputables sur les revenus de même nature.
- Le délai d’imputation est de 10 ans.
Activité professionnelle ou LMP
Plus communément appelé Loueur Meublé Professionnel (LMP), cette activité nécessite un enregistrement au RCS (Registre du Commerce des Sociétés).
Il entre en vigueur si les deux conditions suivantes sont remplies :
- Recettes annuelles supérieures à 23 000 €.
- Recettes annuelles supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Imputation des déficits :
- Les déficits sont déductibles du revenu global, sans limitation de montant. La part des déficits non imputés (au-dessous de 0) provenant des charges engagées (et non des intérêts d’emprunts) peut être imputée sur le revenu global des 6 années suivantes.
- Info IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les actifs patrimoniaux détenus en LMP peuvent être qualifiés d’usage professionnel et donc être exclus de l’assiette taxable à l’IFI, à la condition que le loueur en retire plus de 50 % de l’ensemble des revenus professionnels perçus par le foyer fiscal (ART R885 du CGI).
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FAQ : Questions / Réponses
Le LMNP est-il adapté à un premier investissement ?
Oui, c’est l’un des moyens les plus simples pour démarrer avec une fiscalité avantageuse.
Peut-on louer en LMNP sans résidence gérée ?
Oui. Vous pouvez louer un logement classique en meublé, à un particulier, étudiant, jeune actif…
Faut-il tenir une comptabilité ?
Oui si vous optez pour le réel, mais vous pouvez la confier à un expert-comptable.
