Point sur le crédit immobilier

Point sur le crédit immobilier avec PATRICK DIAZ 

Courtier Immobilier depuis 25 ans – Sphinx Solutions

Le financement bancaire est un indispensable de l’investissement immobilier, il fait naître les leviers assurant la réussite des opérations et la capacité à bâtir un patrimoine de qualité selon vos moyens. Adapté aux situations économiques spécifiques chaque jour, inflation, croissance, crises, émergences et fluctuations des marchés financiers, il faut un bon spécialiste pour vous aider à réaliser vos projets, tant sur l’investissement que pour un achat en résidence d’habitation.

Dans un contexte d’accès à l’emprunt plutôt difficile, quelle est la situation exacte aujourd’hui ?

La fin d’année 2023 a été marquée par la fin de la hausse continue des taux de crédit immobilier qui a duré presque 2 ans. Le 1er trimestre 2024 à amorcer une baisse de 0.30 % à 0.40 % sur la période, pour voir actuellement des taux inférieurs 4 %… le 3 est de retour !!!

Au-delà de la baisse taux, nous avons remarqué depuis un bon semestre que la plupart des établissements bancaires sont revenus sur le marché du prêt immobilier après l’avoir déserté pendant pratiquement 2 ans pour certaines enseignes. Nous avons aussi noté une volonté plus importante de la part des prêteurs d’accompagner les projets immobiliers.

Cette volonté d’accompagner les clients beaucoup plus que sur les deux précédentes années, s’illustre par le fait que beaucoup d’établissements bancaires proposent aujourd’hui des prêts à taux bonifiés. Il s’agit d’un prêt complémentaire qui selon les enseignes va de 15 000 € à 40 000 € et de 0 % à 2 %, sous critères énergétiques et/ou d’âge des emprunteurs, primo accession, etc.

À ces offres de la part des établissements bancaires s’ajoutent les prêts employeurs ou de la Métropole de Toulouse. Une baisse de prix de l’immobilier (oui nous la constatons sur le terrain !) dans le neuf mais aussi dans l’ancien redynamise le marché. Actuellement les emprunteurs ne s’y trompent pas.

La demande de crédit ou les déterminations de budget ont concrètement augmenté depuis début mars. Nous revoyons des jeunes primo accédants. Au risque de surprendre certains, d’aller à contre-courant de ce que l’on peut entendre parfois dans certains médias, depuis début avril, je note que le « pouvoir d’achat immobilier » se rapproche de la période avant hausse de taux dans bien des cas.

Anecdote toute récente, mais bien réelle, il y a quelques jours pour un de mes clients m’a mandaté pour la recherche de son financement pour l’acquisition d’un bien dans le neuf. Grâce aux effets conjugués de baisse de prix, les aides gouvernementales tel que le PTZ 2024, les prêts bonifiés etc.. J’ai pu constater une hausse de son pouvoir d’achat ! Ce client a obtenu une mensualité de crédit de 740 € / mois assurance comprise. S’il avait acheté ce bien là en mars 2022 (qui venait d’être mis en commercialisation) il aurait payé 849 € / mois assurance comprise. Soit 100 € / mois en moins !

Qu’en est-il exactement du nouveau PTZ 2024 qui a tant suscité d’espoirs dans le cadre de l’accession à la propriété ?

Depuis le 1er avril 2024 le Prêt à Taux Zéro qui existe depuis 1995 à fait l’objet d’une refonte assez importante. Ce prêt sans intérêt est soumis entre autres à des critères de ressources. Dans sa nouvelle version les plafonds de revenus ont été nettement revus à la hausse, permettant à plus d’emprunteur d’y être éligible.

Le Montant du PTZ est dans une grande majorité des cas revu à la hausse. À titre d’exemple un couple avec 2 enfants peut avoir en Zone Tendue (A) jusqu’à 157 500 € de PTZ !! Le nombre de communes en zone tendue a été augmenté. À noter, un bémol pour les candidats à l’achat d’un terrain + construction d’une maison individuelle. Dans l’objectif assumé de lutter contre l’artificialisation des sols, l’exécutif a décidé d’exclure la construction de maison individuelle sauf sur certaines zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou Quartier Prioritaires de la politique de la Ville (QPV).

À Toulouse, 16 quartiers tels que Rangueil, SaintExupéry, Soupetard relèvent de ces zones. Blagnac, Colomiers, Cugnaux, Muret ont aussi de telles zones dans leur commune. Le PTZ 2024 est donc recentré sur les biens neufs collectifs (appartements) en zone tendue ou un logement ancien avec travaux en zone détendue. Dans ces cas, il est un avantage précieux dans un plan de financement.

Avez-vous des tendances à venir sur les taux d’emprunts, que ce dit-il auprès des banques ?

On constate que sur les taux de crédit ont baissé depuis la fin d’année 2024. Toutefois, même si certains annoncent une baisse des Taux de la BCE pour le mois de juin, je resterai prudent sur l’idée d’une baisse importante et rapide. Les Taux de Crédit Immobilier à taux fixes ne sont pas directement ni uniquement liés au Taux de Refinancement de la BCE. Pour preuve la BCE n’a pas baissé ses taux depuis plus de 7 mois. Pour autant nous avons vu une baisse sur le Crédit Immo. J’ai une certitude : les taux redescendront bien moins vites qu’ils ne sont montés. À moyen terme reverrons-nous des taux sur 25 ans à 1% comme nous l’avons connu en 2021 ? Rien n’est moins sûr ! Il faut garder à l’esprit que coût d’un crédit est certes lié à son taux mais en rapport avec le prix d’achat. Lorsque les taux redescendront.

Et concernant la durée ? L’espérance de vie augmente, va-t-on arriver à des conditions de durées plus longues ?

À la fin des années 1990, et jusqu’au milieu des années 2 000 nous avons vu des prêts sur 30 ans voir 35 ans. À partir des années 2010 les durées se sont limitées à 25 ans. Aujourd’hui la durée maximale des prêts est fixée, au même titre que l’endettement par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Celui-ci indique que la durée maximale des prêts immobiliers est fixée à 25 ans + 2 ans lorsqu’il y a des travaux (VEFA, Construction, Ancien + Travaux, etc). Quelle sera la position du HCSF ? Très difficile à déterminer. L’augmentation de la durée de vie peut plaider en faveur d’un allongement de la durée maxi d’un prêt. Mais l’âge de la retraite en est un aussi, et pas des moindre.. Car la retraite est en général accompagnée d’une baisse de revenus. Donc un effet sur l’endettement…

Comment monter un dossier d’emprunt irréprochable ? Outre la qualité de votre courtage, quelles sont les conseils que vous pourriez donner aux futurs demandeurs de prêts ?

C’est peut-être mon côté perfectionniste mais le dossier irréprochable ou parfait n’existe pas ! En revanche on peut optimiser le résultat de sa recherche aux meilleures conditions ou pour un accord de prêt. Un projet immobilier se prépare ! Un dossier de crédit tout autant !

La Gestion de compte : le relevé de compte sera déterminant dans l’octroi ou le refus de prêt. À la lecture d’un relevé de compte, doit se dégager le sérieux du futur emprunteur :

• Les découverts, les frais de dépassement, sont les pires ennemis.

• L’ épargne mensuelle est un allié précieux.

Ensuite et selon les situations il sera nécessaire de mettre en avant les points forts. L’apport en est un, l’épargne résiduelle, la présentation d’un budget travaux maitrisé le cas échéant, etc. Un courtier saura facilement mettre en évidence ses points forts, mais le maître mot : La gestion de Compte !

Exemple :

Étape 1 : Assiduité bancaire sur 3/4 mois

Étape 2 : Collecte des pièces

Étape 3 : Montage du financement

Étape 4 : Dépôt en banques – Négociation

Étape 4 : Accord de prêt

Étape 5 : Accord des garanties et assurances

Étape 6 : Edition de l’Offre de Prêts

Étape 7 : Déblocage des Fonds

Étape 8 : Félicitations !! Vous êtes propriétaires !!!

Un ‘mot de la fin’ optimiste pour l’avenir ?

Oui optimiste pour les emprunteurs !! Les planètes semblent se réaligner. Pendant des années nous avons vu une hausse des prix de l’immobilier qui n’était pas compensée par la baisse de taux (certes spectaculaire et même selon certains économiquement anormale).

Nous avons eu ensuite l’inverse, une hausse du crédit qui n’a pas été compensée par la baisse des prix immobilier. Aujourd’hui, sur le terrain nous constatons rééquilibrage… Donc oui OPTIMISTE !

Patrick DIAZ

SPHINX SOLUTIONS

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