Immobilier neuf à Bordeaux : quel est l’état du marché en 2026 ?

Un marché du neuf sous tension, mais porté par des besoins résidentiels solides

Le marché de l’immobilier neuf à Bordeaux traverse une phase de sélectivité accrue. Offre contrainte, acquéreurs plus exigeants sur la qualité des emplacements et les performances énergétiques, conditions de financement qui pèsent encore sur les décisions d’achat : le contexte n’est pas simple. Pour autant, la demande résidentielle reste structurellement robuste dans la métropole bordelaise.

Retrouvez tous nos programmes neufs à Bordeaux

› Une démographie qui ne faiblit pas face à une pénurie foncière chronique

Bordeaux compte 265 328 habitants selon l’INSEE (2022), avec une croissance annuelle moyenne de 0,9 % entre 2016 et 2022. Une dynamique démographique qui alimente en continu la demande en logements, dans une ville confrontée à une rareté foncière.

› Un parc résidentiel où les propriétaires restent minoritaires

Le parc résidentiel bordelais totalise 168 458 logements, dont 87 % de résidences principales (source : INSEE). Le chiffre qui retient l’attention : seulement 32,7 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, un taux nettement inférieur à la moyenne nationale de 57,6 %. Ce déséquilibre confirme l’enjeu stratégique des programmes neufs, aussi bien pour l’accession que pour l’investissement locatif.

› Indicateurs de marché : offre et ajustement des prix

Dans la métropole, l’offre commerciale atteint 5 660 logements au T4 2025 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. À l’échelle de la Gironde, le décalage persiste entre les intentions et la réalité avec 13 700 autorisations de logements enregistrées en 2025 et 9 300 mises en chantier effectives.

Côté prix immobiliers, selon Le Figaro Immobilier, le prix médian du neuf à Bordeaux s’établit à 4 618 €/m², en repli de 3 % sur un an. Un ajustement qui traduit davantage une normalisation après les hausses des années précédentes qu’un désintérêt pour la métropole.

Les quartiers porteurs de l’immobilier neuf à Bordeaux

› Quartier Bordeaux Euratlantique

Bordeaux Euratlantique reste le chantier urbain le plus structurant de la métropole. Ce projet d’intérêt national, piloté par l’EPA Bordeaux Euratlantique, vise la création d’environ 25 000 logements à horizon 2040, dans un périmètre couvrant les abords de la gare Saint-Jean, la rive droite et le secteur Bègles Garonne. Les ZAC Saint-Jean Belcier, Garonne Eiffel et Bègles Garonne concentrent une part importante des nouveaux programmes. Ces secteurs attirent les acquéreurs grâce à leur connexion aux transports et à leur proximité avec les pôles économiques de la métropole.

Parmi eux, le programme neuf Quai Neuf – Alba propose des appartements du T1 au T3 à partir de 173 000 €. Ce type d’offre répond aux besoins des jeunes actifs et des investisseurs recherchant des logements récents dans des quartiers en transformation.

› Quartier Brazza

Situé sur la rive droite, l’ancien territoire industriel de Brazza fait l’objet d’une reconversion urbaine ambitieuse selon le site Bordeaux Métropole. Le projet prévoit à terme la création de 4 800 logements, avec une part significative dédiée au logement aidé, aux espaces verts et aux mobilités douces. La proximité du pont Jacques-Chaban-Delmas et des Bassins à flot joue en sa faveur pour des ménages souhaitant un cadre de vie moderne à deux pas du centre.

Dans ce secteur, le nouveau programme immobilier neuf Halo 2 propose des appartements du T2 au T4 commercialisés à partir de 206 500 €. Le quartier attire notamment des ménages souhaitant bénéficier d’un cadre de vie au calme à proximité immédiate du centre-ville.

› Quartier du Grand-Théâtre

Autour du Grand-Théâtre et du Triangle d’Or, l’offre neuve reste structurellement limitée, la forte valeur patrimoniale du secteur le rend peu propice aux grandes opérations. Cette rareté entretient une demande soutenue et des niveaux de prix élevés. Pourtant, quelques programmes neufs voient le jour comme la résidence Arabesque qui propose des appartements du T1 au T2 à partir d’environ 329 000 €.

Les dispositifs pour investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux

› Dispositif Jeanbrun

Le dispositif fiscal Jeanbrun à Bordeaux permet aux particuliers d’investir dans un logement locatif pendant une période de neuf ans. Il concerne les logements neufs ainsi que les biens anciens avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.

Le dispositif permet de déduire de ses revenus fonciers un amortissement représentant 80 % du prix d’achat (ou du coût des travaux dans l’ancien) d’un logement loué nu. Cette déduction, plafonnée entre 8 000 € et 12 000 € par an selon le type de loyer.

Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun à Bordeaux

› Logement locatif intermédiaire (LLI)

Le logement locatif intermédiaire à Bordeaux s’adresse principalement aux investisseurs institutionnels ou aux montages via personne morale. Le dispositif permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % ainsi que d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée maximale de vingt ans, sous conditions de loyers et de ressources des locataires.

Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire à Bordeaux

› LMNP

Le statut LMNP concerne la location meublée à Bordeaux. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de loueur non professionnel s’applique lorsque les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € ou aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au régime réel, certaines charges peuvent être déduites et le bien peut être amorti sous conditions comptables. Ce mécanisme reste particulièrement utilisé dans les métropoles dynamiques comme Bordeaux pour optimiser la rentabilité locative.

Tout savoir sur le statut LMNP à Bordeaux