Investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun à Bordeaux
Bordeaux est l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de France. Avec une forte attractivité économique, un cadre de vie recherché et une pression locative constante, la métropole girondine constitue un territoire stratégique pour investir.
Le dispositif Jeanbrun permet aujourd’hui de développer un patrimoine locatif à Bordeaux tout en bénéficiant d’un mécanisme d’amortissement fiscal puissant. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en répondant aux besoins locatifs dans les zones tendues.
- En savoir plus le nouveau dispositif Jeanbrun.
L’essentiel du dispositif Jeanbrun à Bordeaux
- Amortissement fiscal pouvant atteindre 12 000 € par an
- Applicable au neuf et à l’ancien rénové
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location nue obligatoire
- Respect des plafonds de loyers et de ressources
- Compatible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Comprendre le fonctionnement de la loi Jeanbrun à Bordeaux
Le dispositif repose sur un principe d’amortissement du bien immobilier, permettant de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition des revenus locatifs.
À Bordeaux, où les prix au m² sont élevés, ce mécanisme permet :
- de réduire l’imposition sur les revenus fonciers,
- d’optimiser le rendement net,
- de sécuriser un investissement dans une métropole attractive.
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Quels biens sont éligibles à la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
À Bordeaux et dans sa métropole, peuvent être éligibles :
- Logements neufs ou en VEFA
- Logements anciens avec travaux significatifs
- Biens améliorants leur performance énergétique
La forte tension locative bordelaise renforce l’intérêt du dispositif.
Pourquoi défiscaliser avec le dispositif Jeanbrun ?
Plafond d’amortissement annuel jusqu’à 12 000 €
L’amortissement permet de réduire fortement la base imposable des revenus fonciers.
Investir dans un logement neuf via le mécanisme d’amortissement
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement annuel | Plafond d’amortissement annuel |
| Logement à loyer intermédiaire | 3,5% | 8 000 € |
| Logement social | 4,5% | 10 000 € |
| Logement dit “très social” | 5,5% | 12 000 € |
Investir dans un logement ancien via le mécanisme d’amortissement
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement annuel | Plafond d’amortissement annuel |
| Logement à loyer intermédiaire | 3% | 8 000 € |
| Logement social | 3,5% | 10 000 € |
| Logement dit “très social” | 4% | 12 000 € |
Déficit foncier et optimisation du revenu global
Les travaux réalisés peuvent générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans les plafonds légaux, renforçant la stratégie fiscale.
Cumuler la loi Jeanbrun avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet d’optimiser davantage la fiscalité dans les zones tendues comme Bordeaux.
Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
> Choisir entre neuf et ancien avec travaux selon le projet
> Un engagement de location nue sur 9 ans minimum
> Une location hors cercle familial
> Le respect des plafonds de ressources des locataires
> L’encadrement des loyers en loi Jeanbrun
Quels sont les risques d’un investissement en loi Jeanbrun ?
- Évolution du marché immobilier bordelais
- Risque de vacance locative
- Mauvaise estimation du loyer
- Non-respect des obligations fiscales
- Revente anticipée
Une étude préalable limite ces risques.
Dans quels quartiers bordelais investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Les Chartrons
Les Chartrons s’imposent comme une adresse de référence à Bordeaux, à proximité immédiate des quais de la Garonne. Desservi par le tramway ligne B, notamment à l’arrêt Chartrons, le quartier bénéficie de la présence du Jardin Public, d’établissements scolaires réputés et de commerces haut de gamme. Avec un prix moyen de 5 029€/m² au 1er semestre 2026, il attire une forte demande locative de cadres et de jeunes actifs.
Caudéran
Caudéran constitue un choix solide pour un investisseur recherchant un environnement résidentiel prisé à l’ouest de Bordeaux. Le quartier profite de la proximité des boulevards, d’établissements renommés comme Grand Lebrun, ainsi que d’un accès rapide à Mérignac grâce à un réseau de bus efficace. Avec un prix moyen de 4 620 €/m² au 1er semestre 2026 selon Meilleurs Agents, il séduit une clientèle familiale, stable et solvable.
La Bastide
La Bastide, située sur la rive droite de Bordeaux, présente un profil particulièrement dynamique dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Reliée par le Pont Jacques Chaban-Delmas et par le tramway ligne A, elle bénéficie aussi de l’effet d’entraînement du projet Euratlantique et de la présence de la MECA, qui renforce son attractivité culturelle. Avec un prix moyen de 4 226 €/m² (Meilleurs Agents), elle offre un potentiel de valorisation particulièrement intéressant.
Dans quelles communes investir avec la loi Jeanbrun autour de Bordeaux ?
Mérignac
Mérignac se distingue par la présence de Dassault Aviation, dont le site de Mérignac assure notamment l’assemblage final et la mise en vol d’appareils civils et militaires. La commune bénéficie aussi de l’Aéroport de Bordeaux-Mérignac et de la desserte du tramway A du réseau TBM, ce qui renforce son attractivité résidentielle et locative. Les prix moyens dans la commune sont de 3 787 €/m² au 1er semestre 2026 selon Meilleurs Agents.
Pessac
Pessac s’appuie sur l’Université de Bordeaux et sur le grand ensemble universitaire Talence-Pessac-Gradignan. Le campus Montesquieu, situé à Pessac, accueille notamment des formations en droit, science politique, économie et gestion, tandis que le tramway B structure efficacement les déplacements vers Bordeaux et les pôles d’enseignement supérieur. Les prix moyens dans la commune sont de 3 942 €/m² au 1er semestre 2026 selon Meilleurs Agents.
Talence
Talence se démarque par une forte population étudiante et par son ancrage universitaire au sein de la métropole de Bordeaux. La présence du campus, complétée par de nombreuses écoles et établissements d’enseignement supérieur (Université de Bordeaux, Kedge Business School, etc.), soutient une demande locative régulière. Avec des prix souvent plus attractifs que dans le centre de Bordeaux, Talence offre un positionnement particulièrement pertinent pour un investissement locatif. Les prix immobiliers dans la commune sont en moyenne de 4 156 €/m² au 1er semestre 2026.
Exemple d’un investissement en Jeanbrun
Madame Leroy, 40 ans, cadre, célibataire, souhaite investir aux Chartrons.
- Prix d’achat : 280 000 €
- Loyer intermédiaire : 950 € / mois
- Amortissement annuel : 2,5 %
- Déduction fiscale estimée : 7 000 €
- TMI : 30 %
Résultat : optimisation fiscale significative et création d’un patrimoine dans un quartier premium.
Se faire accompagner pour investir en loi Jeanbrun à Bordeaux
Un accompagnement permet :
- d’identifier le quartier adapté,
- d’optimiser le financement,
- de sécuriser la fiscalité,
- d’anticiper la revente.
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FAQ : Questions / Réponses
Qui peut investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Toute personne physique domiciliée fiscalement en France peut investir en loi Jeanbrun à Bordeaux, sous réserve de respecter les conditions du dispositif (engagement de location, plafonds, nature du bien). Le dispositif est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés souhaitant optimiser leurs revenus fonciers.
Bordeaux est-elle une ville éligible au dispositif Jeanbrun ?
Oui. Bordeaux est classée en zone A, ce qui en fait un territoire prioritaire pour l’investissement locatif. La forte tension locative liée à la croissance démographique, au dynamisme universitaire et au bassin d’emploi renforce l’intérêt du dispositif.
Peut-on investir dans le neuf à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
Oui. Les logements neufs ou en VEFA situés à Bordeaux sont éligibles, à condition de respecter les plafonds de loyers et les engagements de location.
