Revendre un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) : les pièges à éviter
La revente d’un logement acquis en Bail Réel Solidaire ne se déroule pas comme celle d’un bien classique. Encadrée par la loi et contrôlée par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), elle obéit à des règles strictes qui visent à maintenir l’accessibilité des logements pour les générations futures.
Depuis la mise en place du dispositif par l’ordonnance du 20 juillet 2016 et renforcé par la loi ELAN de 2018, les conditions de revente sont encadrées pour éviter toute spéculation.
Comprendre la revente d’un logement en Bail Réel Solidaire
Comment fonctionne la revente d’un bien BRS ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite revendre son logement, il doit en informer son OFS. Ce dernier encadre le prix de revente et peut, dans certains cas, se porter acquéreur prioritaire du bien.
Qui intervient dans la procédure ?
La revente implique plusieurs acteurs : l’Organisme de Foncier Solidaire qui valide le prix et les conditions de cession, la collectivité qui peut être consultée selon les cas, et le notaire qui officialise la transaction.
Encadrement juridique et réglementaire de la revente BRS
Le prix de revente est plafonné et la procédure est définie par le Code de la construction et de l’habitation. L’acquéreur doit respecter le bail signé avec l’OFS, qui fixe les conditions de transmission.
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Les conditions à respecter pour revendre un logement BRS
Durée minimale de détention avant revente
Il n’existe pas de durée universelle obligatoire mais les OFS prévoient souvent une période minimale de détention pour éviter les reventes spéculatives rapides.
Prix de revente encadré et méthode de calcul
Le prix de revente est plafonné. Il est calculé sur la base du prix initial d’achat, auquel s’ajuste l’évolution de l’indice de référence des loyers ou de l’indice du coût de la construction. Selon Boris.gouv, ce mécanisme permet de contenir la hausse des prix tout en préservant l’accessibilité du dispositif.
Droit de préemption de l’OFS
L’Organisme de Foncier Solidaire bénéficie d’un droit de préemption prioritaire. Cela signifie qu’il peut décider de racheter le bien avant qu’il ne soit proposé à un nouvel acquéreur.
Obligations administratives et documents à fournir
Le vendeur doit constituer un dossier complet comprenant l’acte initial de vente, le bail foncier, les diagnostics techniques et une déclaration auprès de l’OFS.
Les pièges les plus fréquents lors de la revente d’un logement BRS
Surestimer le prix de revente
Contrairement à une vente classique, le prix est plafonné. Une surestimation peut bloquer la vente et entraîner des retards.
Ignorer l’obligation d’informer l’OFS
Tout projet de revente doit être notifié à l’OFS. Omettre cette étape peut annuler la procédure.
Mal anticiper le délai de validation du dossier
Le processus implique plusieurs validations administratives. Ne pas prévoir ce délai peut compromettre une transaction rapide.
Négliger les clauses du bail réel solidaire
Chaque bail comporte des spécificités. Ne pas les respecter lors de la revente expose à des litiges.
Les bonnes pratiques pour sécuriser la revente de votre logement BRS
Vérifier les conditions de votre bail avant la mise en vente
La lecture attentive du bail signé avec l’OFS permet d’anticiper les contraintes.
Anticiper la demande de rachat du foncier par l’OFS
Certains OFS choisissent de racheter les logements pour les remettre sur le marché à prix maîtrisé.
Faire estimer votre bien BRS par un professionnel agréé
Un notaire ou un professionnel formé aux règles du BRS est en mesure de calculer le prix conforme.
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Exemple concret de revente d’un logement en Bail Réel Solidaire
Une famille ayant acquis en 2020 un T3 de 70 m² en BRS à 180 000 € souhaite revendre en 2025.
- Prix d’achat initial : 180 000 €
- Évolution de l’indice retenu (par exemple +8 % en 5 ans) : + 14 400 €
- Prix maximum de revente autorisé : 194 400 €
- Le prix reste nettement inférieur à celui du marché classique, estimé à plus de 280 000 € pour un bien équivalent dans la même zone.
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FAQ : Questions / Réponses
Peut-on revendre librement un logement en BRS ?
Non, la revente est encadrée et soumise à validation de l’OFS.
Le prix de revente est-il libre ?
Non, il est plafonné en fonction de l’évolution d’indices de référence.
Qui peut acheter un logement déjà en BRS ?
Seuls les ménages respectant les plafonds de ressources fixés par l’État peuvent devenir acquéreurs.
L’OFS peut-il racheter mon logement ?
Oui, il dispose d’un droit de préemption prioritaire.
