Bail Réel Solidaire (BRS) : comprendre la dissociation foncier-bâti
La dissociation foncier-bâti est au cœur du Bail Réel Solidaire. Ce mécanisme, introduit par l’ordonnance du 20 juillet 2016 et consolidé par la loi ELAN de 2018, permet de rendre l’accession à la propriété plus abordable en séparant la propriété du terrain et celle du logement.
Cette évolution du droit de propriété rompt avec le modèle classique, mais elle répond à un besoin croissant d’accès au logement dans les grandes métropoles où les prix dépassent souvent 4 000 €/m².
Qu’est-ce que la dissociation foncier-bâti dans le Bail Réel Solidaire ?
La dissociation foncier-bâti consiste à distinguer deux composantes du logement : le terrain, qui reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), et le bâti, c’est-à-dire les murs et le logement, acquis par l’acheteur.
En pratique, l’acquéreur achète uniquement son logement et paie une redevance modeste pour l’occupation du sol. Ce modèle réduit le prix d’achat de 20 à 40 % par rapport au marché traditionnel.
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Les types de séparations du bâti et du foncier
On distingue principalement deux approches :
- La dissociation juridique opérée via le Bail Réel Solidaire, qui repose sur un contrat longue durée entre l’acquéreur et l’OFS.
- Des expérimentations proches, comme le Bail Réel Immobilier (BRI), qui vise à élargir l’usage de la dissociation foncier-bâti mais reste marginal en 2025.
Comment fonctionne la dissociation du terrain et des murs avec un BRS ?
Le rôle de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
L’OFS achète le terrain et en reste propriétaire. Il signe ensuite un bail de longue durée avec l’acquéreur, garantissant que le logement reste accessible à prix réduit sur le long terme.
L’acquéreur : propriétaire du bâti, locataire du terrain
L’acheteur devient propriétaire de son logement mais ne possède pas le sol. Il paie une redevance foncière mensuelle, souvent de quelques dizaines d’euros, pour occuper le terrain.
Durée et conditions du bail réel solidaire
Le bail est signé pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, renouvelable. Il est transmissible aux héritiers, ce qui en fait une véritable solution patrimoniale.
Quelle est la différence entre le BRS et le BRI ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif spécifiquement dédié à l’accession sociale à la propriété et encadré par l’État.
Le Bail Réel Immobilier (BRI), plus récent et encore expérimental, élargit l’usage de la dissociation foncier-bâti à d’autres domaines immobiliers comme le tertiaire.
En pratique, le BRS est aujourd’hui le seul dispositif réellement opérationnel pour les ménages souhaitant acheter leur résidence principale.
Quels sont les avantages de la dissociation foncier-bâti pour les ménages ?
Un prix d’achat réduit grâce à l’exclusion du foncier
Le prix du terrain peut représenter jusqu’à 30 % du coût total d’un logement en zone tendue. En l’excluant de la transaction, le BRS permet de baisser significativement le ticket d’entrée.
Par exemple, à Bordeaux ou Strasbourg où le prix moyen dépasse 4 000 €/m², un T3 de 65 m² coûte environ 260 000 € en pleine propriété. En BRS, son prix descendrait à environ 182 000 €, soit une économie de près de 80 000 €.
Une sécurisation du parcours résidentiel
L’encadrement strict de la revente empêche la spéculation et garantit que le logement restera accessible pour les générations suivantes.
Un accès à des logements neufs performants et abordables
Les programmes en BRS respectent la réglementation environnementale 2020 et offrent des logements économes en énergie, contribuant à réduire les charges.
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un logement en BRS ?
Pour bénéficier d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS), les ménages doivent respecter les plafonds de ressources en vigueur au 1er janvier 2025, établis par l’État et alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA). Par exemple, pour un couple en zone A le plafond à ne pas dépasser est de 57 555 euros.
Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique dans laquelle se situe le bien. L’acquéreur doit également s’engager à occuper le logement à titre de résidence principale et à signer un bail réel solidaire avec l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), garant du dispositif. Ces conditions visent à réserver le BRS aux ménages modestes et à assurer la pérennité sociale du parc immobilier abordable.
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Quelles sont les implications de la dissociation foncier-bâti lors de la revente ?
La revente d’un logement acquis en BRS est encadrée par l’OFS. Le prix est plafonné et calculé selon des indices de référence afin d’éviter la spéculation immobilière. L’acheteur suivant bénéficie donc des mêmes avantages en termes de prix abordable.
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
C’est un dispositif permettant de devenir propriétaire jusqu’à 30 à 40 % moins cher, sous conditions de ressources.
Qui peut bénéficier du BRS à Strasbourg ?
Tous les ménages respectant les plafonds de revenus fixés par l’État.
Peut-on revendre un logement BRS ?
Oui, mais le prix est encadré par l’OFS afin de garantir l’accessibilité aux futurs acquéreurs.
