Interview – Loïc Sauvage : le dispositif LLI 2025 expliqué aux investisseurs

Tout savoir sur le dispositif LLI

En quoi consiste le LLI ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif mis en place par l’État afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative est particulièrement forte. Son objectif est de proposer des logements à loyers maîtrisés pour les ménages aux revenus intermédiaires, tout en offrant aux investisseurs un cadre attractif pour développer leur patrimoine immobilier.

Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, le dispositif est désormais accessible aux particuliers sous certaines conditions. L’acquisition du bien doit notamment être réalisée par l’intermédiaire d’une personne morale, telle qu’une SCI, une SARL de famille ou une EURL. Cette évolution ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs souhaitant profiter des avantages du dispositif tout en structurant leur patrimoine.

Le LLI présente de nombreux atouts : TVA réduite à 10 %, marché locatif sécurisé grâce à une forte demande, perspectives de valorisation dans les zones tendues et possibilité de bénéficier des mécanismes fiscaux associés au statut de bailleur privé. Il constitue ainsi une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine durable, préparer leur retraite, générer des revenus complémentaires et faciliter la transmission de leurs actifs à leurs proches.

La SCI présente-t-elle des avantages complémentaires pour l’investisseur ?

Oui bien sûr. En premier lieu, la transmission des parts sociales à des héritiers bénéficient d’abattements fiscaux importants : 100 000 € tous les 15 ans par parents et enfants. En second lieu, la cession des parts de la SCI est facilitée à la fois pour les cessions à titre onéreux ou gratuits.

Comment s’est imposé cette idée de proposer du LLI au particulier ?

Dès début 2024, nous nous sommes mis en quête de trouver une solution pour continuer à proposer de l’investissement locatif à nos clients si le Pinel n’était pas reconduit ou si aucune nouvelle loi ne le remplaçait.

Très tôt, nous avons identifié une évolution de la loi de finances de 2024 qui autorisait l’accès au LLI par le particulier du moment que l’acquisition se faisait via une personne morale. Nous avons immédiatement saisi nos avocats et juristes spécialisés qui ont confirmé cette lecture du texte de loi.

Pour s’assurer définitivement de cette possibilité nous avons fait auprès de la Direction Générale des Finances Publique une demande de rescrit fiscal. Celle-ci a été instruite et en novembre 2024, la DGFP nous a validé par courrier le bien fondé de notre rescrit et confirmé que le LLI était accessible au particulier et que de plus l’investisseur bénéficiait d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière sur une durée maximale de 20 ans.

Ce nouveau produit a été lancé chez GreenCity Immobilier début janvier. Quels sont les premiers résultats ?

Sur les 2 premiers mois nous avons réalisé 200 réservations en LLI avec environ 20 partenaires commerciaux les articles sur le sujet (Capital, le Moniteur, Les Echos) ainsi que la campagne publicitaire que nous menons actuellement en presse nationale accélère l’adhésion à cette nouvelle solution pour investir.

Pour l’année 2025, nous ambitionnons plus de 1200 réservations en LLI.

Parlons chiffres et rentabilité. Quels sont les performances du LLi ?

Pour être clair, le LLi n’est pas un produit de défiscalisation mais un produit patrimonial. Il s’inscrit dans la durée, sur le moyen/long terme et présente alors de très bonnes performances. L’obligation de détention / location de 15 ans fait que l’investissement est en grande partie financé par les loyers et le remboursement de la taxe foncière : environ 70 %.

De ce fait, la part d’épargne projet est limitée et le montant mensuel raisonnable. À titre d’exemple, le montant de l’épargne se situe souvent aux environs de 430 € / mois pour un appartement 2 pièces acquis 205 000€, détenu 20 ans et financé par un prêt sur 25 ans.

La rentabilité avoisine alors les 7 % et le rendement après 20 ans est conséquent, environ 120 000 € de gain net. Sur le long terme un investissement en LLI est un très bon placement.

Quels sont précisément les avantages d’investir en LLI ?

Le premier, et le plus important, c’est le taux de TVA réduit. Alors que dans le cas du Pinel les investisseurs bénéficiaient d’un avantage fiscal chaque année pendant toute la durée de location choisie, le LLi propose un avantage fiscal immédiat dès l’acquisition du logement. La TVA est réduite à 10 % et donc automatiquement l’investisseur profite d’un prix inférieur à celui du marché réel.

De plus, cet avantage cumulé à des normes en termes de surface moins exigeantes que le Pinel+ et à une baisse des coûts des matériaux, entraine une baisse du prix du logement neuf entre 15 et 18%. C’est la première fois depuis que je suis dans le métier que nous vendons de l’investissement locatif moins cher que du logement en accession à la propriété, soumise, elle, à la TVA à 20%.

Quant aux loyers perçus par les investisseurs en LLI, ce sont les mêmes qu’en Pinel. Le second c’est le crédit d’impôt sur les sociétés qui compense le paiement de la taxe foncière, et ce pendant toute la durée de la location jusqu’à 20 ans maximum.

• Sur un investissement en LLI en zone A par exemple, d’un montant de 205 000 €, l’économie de taxe foncière est d’environ 26 000 € sur 20 ans.

Quels sont les engagements de l’investisseur pour bénéficier des avantages du LLI ?

Ils sont de deux natures. D’abord l’investissement doit se faire via une personne morale, une société de son choix : SCI, EURL, SARL, SAS…. Ensuite le bien doit être mis en location pour une durée minimale de 15 ans en respectant les plafonds de loyer de la zone concernée et les plafonds de ressources du locataire.

Ce sont les plafonds du Pinel qui s’appliquent pour le LLI. C’est tout à fait logique puisque l’ambition sociétale du dispositif LLI est identique au dispositif Pinel, c’est à dire proposer de l’offre locative abordable dans les zones à forte demande.

Quel type de résidences sont éligibles LLI ?

D’abord les résidences doivent être neuves et situées en Zone A, Abis ou B1. Si elles sont situées dans des communes ou le seuil des 25 % de logement sociaux est atteint, les résidences sont 100 % en logements privés.

Si les communes ne respectent pas le seuil minimum, seulement 7 % des logements seront en privé. Les résidences services Séniors ou Coliving sont également éligibles au LLI. Dans ce cas les loyers pratiqués sont un peu plus élevés grâce a un coefficient majoré et à une quittance complémentaire relative aux services spécifiques non individualisables aux environs de 100 €.

Si le logement est loué meublé, il profite en plus, d’un montant de loyer complémentaire de 50 € (pour un Logement T1 bis). Dans le cadre de résidences services, ces revenus complémentaires diminuent encore le reste à charge et optimisent la rentabilité de l’investissement.

Quels sont les services ou formations que vous proposez sur ce nouveau produit aux commercialisateurs et CGP ?

Afin de faire découvrir tous les avantages et les rouages de ce nouveau produit nous proposons 2 formats :

• Des séances Masterclass en groupe sur 2,5 heures qui permettent de détailler le produit, la méthode devente, les solutions de SCI et les outils que nous mettons à la disposition des conseillers via notre espace digital partenaire : simulateur LLi et le générateur de SCI.
• Des rencontres personnalisées avec nos responsables commerciaux qui en 1 heure, vous présenteront l’essentiel du LLi et ouvriront avec vous l’accès à notre espace partenaire.