Profitez de la TVA réduite 5,5 % dans le neuf à Nice
La TVA réduite à 5,5 % est un dispositif fiscal qui permet aux ménages de devenir propriétaires d’un logement neuf à un prix plus abordable. Instaurée par la loi de finances de 2005 et encadrée par l’article 278 sexies du Code général des impôts, elle s’applique dans les zones ANRU et les quartiers prioritaires de la ville.
À Nice, classée en zone tendue, cette mesure représente une opportunité pour les primo-accédants et les ménages respectant des plafonds de ressources.
Qu’est-ce que la TVA réduite à 5,5 % ?
Il s’agit d’une réduction de la taxe sur la valeur ajoutée appliquée à l’achat d’un logement neuf. Au lieu de payer la TVA au taux classique de 20 %, l’acquéreur ne paie que 5,5 % si le logement est situé dans une zone éligible et si ses revenus ne dépassent pas les plafonds définis par l’État.
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Ne laissez pas passer cette opportunité : la TVA réduite à 5,5 % peut faire baisser le prix de votre logement neuf de plus de 30 000 €.
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Quels sont les avantages de la TVA réduite dans l’immobilier neuf ?
Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs
La TVA réduite peut être combinée avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ), un Bail Réel Solidaire (BRS) ou une accession en location-vente, afin de maximiser les aides à l’accession.
Un coût d’acquisition plus faible
L’application du taux réduit permet de diminuer le prix de vente du logement d’environ 15 %.
Par exemple, pour un appartement neuf vendu 250 000 € en TVA classique, le prix descend à environ 220 000 € avec la TVA réduite, soit une économie de 30 000 €.
Quelles sont les conditions pour profiter de la TVA réduite ?
Les types de biens éligibles
Le dispositif concerne les logements neufs acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les logements en construction et certains logements anciens faisant l’objet de travaux lourds.
Les conditions de l’acquéreur
Le logement doit être occupé en résidence principale et l’acquéreur doit respecter les plafonds de ressources fixés par décret et actualisés chaque année.
Le zonage applicable pour bénéficier du dispositif
La TVA réduite est applicable dans trois cas :
- Les zones ANRU dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine.
- Les quartiers prioritaires de la ville (QPV).
- Les quartiers situés dans un rayon de 300 mètres autour d’un QPV.
À Nice, plusieurs secteurs sont concernés, notamment :
- Zone ANRU et QPV : Ariane, Les Moulins, Pasteur, Liserons.
- Quartiers dans un rayon de 300 mètres : parties de Saint-Augustin, Nice Est et Pasteur Nord.
Les plafonds de ressources applicables
MAJ le 2 octobre 2025
| Personne dans le foyer | Zone Abis et A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes sans personnes à charge (hors jeune ménage) | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 personnes ou personnes seule + 4 personnes à charge | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Personne supplémentaire | + 13 440 € | + 12 301 € | + 9 599 € |
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Ces plafonds correspondent aux ressources maximales à ne pas dépasser pour bénéficier de la TVA réduite.
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Les plafonds de prix d’un logement
MAJ le 22 octobre 2025
| Zone géographique | Prix maximum 2024 | Prix maximum 2025 |
| Zone A Bis | 5 941 € HT/ m2 | 6 170 € HT/m2 |
| Zone A | 4 501 € HT/m2 | 4 675 € HT/m2 |
| Zone B1 | 3 605 € HT/m2 | 3 744 € HT/m2 |
| Zone B2 | 3 147 € HT/m2 | 3 269 € HT/m2 |
| Zone C | 2 751 € HT/m2 | 2 857 € HT/m2 |
Exemple d’un investissement avec le dispositif TVA réduite 5,5 % à Nice
Un couple avec un enfant achète un appartement T3 de 60 m² dans le quartier des Moulins pour un prix de 300 000 € en TVA classique.
Avec la TVA réduite, le prix tombe à environ 264 000 €. Le couple réalise donc une économie de 36 000 €, tout en respectant les plafonds de ressources.
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Comment revendre un logement avec la TVA 5,5 ?
Un logement acquis avec la TVA réduite ne peut être revendu librement dans les cinq années qui suivent l’achat.
En cas de revente anticipée, le propriétaire peut être amené à rembourser la différence de TVA, sauf en cas de force majeure comme une mutation professionnelle, un divorce ou une naissance entraînant un agrandissement du foyer.
Pourquoi miser sur Nice pour un investissement en TVA réduite ?
Nice est l’une des villes les plus chères de la Côte d’Azur avec un prix moyen de 5 380 €/m² en septembre 2025 selon les observatoires immobiliers. Dans ce contexte, bénéficier d’une TVA réduite est un avantage considérable.
Les projets urbains tels que l’aménagement de la Plaine du Var, la modernisation du quartier de l’Arénas et l’extension de la ligne de tramway renforcent l’attractivité de la ville. L’économie réalisée grâce au dispositif permet à davantage de ménages d’accéder à la propriété.
Les meilleurs quartiers et communes pour investir avec la TVA réduite à Nice
- L’Ariane : quartier prioritaire en pleine transformation avec des prix attractifs.
- Les Moulins : secteur éligible ANRU bénéficiant de rénovations et d’investissements publics.
- Pasteur : quartier en renouvellement urbain avec de nombreux projets immobiliers.
- Saint-Augustin : zone limitrophe de QPV où la TVA réduite peut s’appliquer dans un rayon de 300 mètres.
Les programmes Mon Patrimoine Neuf éligibles à la TVA 5,5 % à Nice
Mon Patrimoine Neuf propose une sélection de programmes immobiliers neufs éligibles à la TVA réduite dans la métropole niçoise.
Ces logements permettent aux primo-accédants d’accéder à la propriété dans des conditions financières plus favorables.
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que la TVA réduite à 5,5 % ?
C’est une réduction de la TVA sur les logements neufs situés en zones ANRU ou QPV.
Quels sont les plafonds de ressources à Nice en 2025 ?
33 479 € pour une personne seule, 44 710 € pour un couple, 64 910 € pour un couple avec deux enfants.
Peut-on cumuler la TVA réduite avec d’autres aides ?
Oui, elle est cumulable avec le PTZ, le BRS et d’autres dispositifs d’accession sociale.
