Bailleur privé à Bordeaux : tout savoir sur le nouveau statut de bailleur privé
Avec un marché locatif très tendu, des prix élevés et une demande permanente, Bordeaux fait partie des villes où le futur statut de bailleur privé pourrait avoir le plus d’impact pour les investisseurs. Cette réforme, prévue pour 2026, vise à simplifier la fiscalité immobilière, encourager la rénovation énergétique et sécuriser la location dans les zones les plus attractives. Le futur statut de bailleur privé, attendu pour 2026, vise à relancer l’investissement locatif en France et à soutenir les particuliers qui mettent des logements sur le marché.
En quoi consiste le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé permettra à tout propriétaire louant un logement à titre non professionnel de bénéficier d’un cadre fiscal stable, simplifié et incitatif. Il s’adresse autant aux investisseurs dans le neuf qu’aux acquéreurs de logements anciens rénovés.
L’objectif est de renforcer la rentabilité nette des investissements tout en favorisant la mise en location durable. À Bordeaux, où les loyers moyens atteignent 16,2 € le mètre carré et les prix dépassent 5 000 € par mètre carré selon les données, ce dispositif offrira un levier important pour les investisseurs particuliers.
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Bordeaux, un marché clé pour le futur statut de bailleur privé
Une demande locative extrêmement forte
La ville attire étudiants, jeunes actifs, familles et nouveaux arrivants chaque année.
Quartiers les plus tendus : Chartrons, Caudéran, Bastide, Saint-Pierre, Saint-Michel, Nansouty.
Une métropole en zone A
Bordeaux et sa métropole sont classées zone A, ce qui ouvre droit aux aides les plus importantes : PTZ, BRS, APM, etc.
Un parc ancien énergivore
Beaucoup d’immeubles anciens nécessitent une rénovation thermique — un enjeu majeur pour la future réforme.
Une attractivité économique forte
Pôle numérique, aéronautique, vin, tourisme, santé : Bordeaux attire et recrute, maintenant une pression locative constante.
Ce que prévoit la réforme du bailleur privé pour Bordeaux
Dans la continuité de la suppression de la loi Pinel au 1ᵉʳ janvier 2025, les pouvoirs publics ont engagé une réforme destinée à redonner de l’attractivité à l’investissement locatif. Les bailleurs privés, qui logent près d’un quart de la population française, sont désormais reconnus comme des acteurs économiques essentiels.
Le 17 octobre 2025, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a confirmé le dépôt de l’amendement gouvernemental n° I-582 (Rect) dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Celui-ci a été adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025. Ce texte constitue la première base législative du futur statut du bailleur privé.
Un amortissement fiscal
Le texte adopté instaure un amortissement annuel dont le taux varie selon la nature du bien et le niveau de loyers pratiqués.
Pour les logements neufs ou acquis en VEFA à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, le taux de base est fixé à 3,5 %, avec des majorations progressives :
- 4 % en location intermédiaire,
- 4,5 % en location sociale,
- 5,5 % en location très sociale.
Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition, le taux de base est de 3 %, pouvant atteindre 5 % sous conditions de loyers sociaux ou très sociaux. L’amortissement débute à la mise en location et ne peut excéder la base amortissable du bien.
Un plafonnement de l’avantage fiscal
Le sous-amendement n° I-4000 limite l’avantage fiscal à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond vise à cibler les investissements intermédiaires et à limiter les stratégies d’optimisation sur des patrimoines très élevés.
Les conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé
Le dispositif s’appliquerait aux logements :
- acquis neufs ou en VEFA à compter du 1ᵉʳ janvier 2026,
- construits par le bailleur avec un permis déposé à compter de cette date,
- anciens avec travaux lourds (au moins 20 % du prix d’acquisition),
- ou assimilés à un immeuble neuf au sens de l’article 257 du CGI.
La location doit être :
- nue,
- destinée à la résidence principale,
- mise en place dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement,
- conforme aux plafonds de loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux.
La base amortissable exclut la valeur du terrain, fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Où investir à Bordeaux en tant que bailleur privé ?
Voici les secteurs les plus pertinents :
• Chartrons
- Quartier prisé, très recherché, forte demande permanente.
• Bastide / Bastide-Niel
- Renouveau urbain, mobilité simple, programmes neufs et rénovations.
• Saint-Michel – Capucins
- Quartier vivant, dynamique, idéal pour la rénovation.
• Caudéran
- Secteur résidentiel, profils familiaux, tension élevée.
• Nansouty
- Marché soutenu + bonne rentabilité potentielle.
• Euratlantique
- Grands projets, forte valorisation à long terme.
Exemple concret d’investissement à Bordeaux après la réforme
- Bien : T2 ancien rénové – quartier Saint-Pierre
- Travaux énergétiques : isolation + fenêtres + chauffage performant
- Loyer : raisonnable pour zone B1 (≈ 750 €/mois)
Avantages potentiels :
- Amortissement du bien,
- Abattement fiscal pour loyers maîtrisés,
- Bonus rénovation,
- Sécurisation des loyers via garantie réformée.
Résultat : un investissement rentable, sécurisé et valorisé dans une zone à très forte demande.
Quand le nouveau statut de bailleur privé sera-t-il effectif ?
Le futur statut doit encore être examiné par le Sénat, puis éventuellement en commission mixte paritaire. Les décrets d’application préciseront les modalités techniques, notamment les zonages, les plafonds de loyers et l’articulation avec les exigences de performance énergétique. Le gouvernement présente ce dispositif comme un signal fort adressé à un marché immobilier fragilisé par la chute de la construction neuve.
Pourquoi investir dès aujourd’hui avec le futur statut de bailleur privé ?
Le marché bordelais reste porteur malgré la hausse des taux. Le prix moyen dans le neuf est de 5 300 €/m², tandis que les loyers continuent de croître à un rythme annuel de 3 %.
Les projets urbains tels qu’Euratlantique, Bastide-Niel ou le futur pont Simone-Veil renforcent la connectivité et l’attractivité résidentielle de la métropole.
Investir avant la mise en place du statut permet de sécuriser un bien avant la hausse attendue des prix liée à la réforme.
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FAQ : Questions / Réponses
Quand le statut de bailleur privé sera-t-il mis en place ?
Le dispositif est prévu pour s’appliquer aux logements acquis ou construits à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. Toutefois, son entrée en vigueur définitive dépend encore de l’adoption du texte par le Sénat et de la publication des décrets d’application dans le cadre de la loi de finances pour 2026.
Quels types de biens sont éligibles au dispositif ?
Sont éligibles les logements neufs, les biens acquis en VEFA, les logements construits par le bailleur, ainsi que les biens anciens faisant l’objet de travaux lourds représentant au moins 20 % du prix d’acquisition. Les logements assimilés à des immeubles neufs au sens fiscal peuvent également entrer dans le champ du dispositif.
Quel est l’avantage fiscal concret pour un bailleur privé ?
L’avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement annuel du bien immobilier, dont le taux varie entre 3 % et 5,5 % selon la nature du logement et le niveau de loyers pratiqués. La déduction fiscale est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, ce qui permet de réduire significativement l’imposition sur les revenus fonciers.
