Bailleur privé à Bordeaux : tout savoir sur le nouveau statut de bailleur privé
Avec un marché locatif très tendu, des prix élevés et une demande permanente, Bordeaux fait partie des villes où le futur statut de bailleur privé pourrait avoir le plus d’impact pour les investisseurs. Cette réforme, prévue pour 2026, vise à simplifier la fiscalité immobilière, encourager la rénovation énergétique et sécuriser la location dans les zones les plus attractives.
Le futur statut de bailleur privé, attendu pour 2026, vise à relancer l’investissement locatif en France et à soutenir les particuliers qui mettent des logements sur le marché. Présenté dans le rapport parlementaire Daubresse & Cosson remis au gouvernement en juin 2025, ce dispositif fiscal unifié remplacera plusieurs régimes existants comme le Denormandie.
En quoi consiste le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé permettra à tout propriétaire louant un logement à titre non professionnel de bénéficier d’un cadre fiscal stable, simplifié et incitatif. Il s’adresse autant aux investisseurs dans le neuf qu’aux acquéreurs de logements anciens rénovés.
L’objectif est de renforcer la rentabilité nette des investissements tout en favorisant la mise en location durable. À Bordeaux, où les loyers moyens atteignent 16,2 € le mètre carré et les prix dépassent 5 000 € par mètre carré selon les données, ce dispositif offrira un levier important pour les investisseurs particuliers.
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Bordeaux, un marché clé pour le futur statut de bailleur privé
Une demande locative extrêmement forte
La ville attire étudiants, jeunes actifs, familles et nouveaux arrivants chaque année.
Quartiers les plus tendus : Chartrons, Caudéran, Bastide, Saint-Pierre, Saint-Michel, Nansouty.
Une métropole en zone A
Bordeaux et sa métropole sont classées zone A, ce qui ouvre droit aux aides les plus importantes : PTZ, BRS, APM, etc.
Un parc ancien énergivore
Beaucoup d’immeubles anciens nécessitent une rénovation thermique — un enjeu majeur pour la future réforme.
Une attractivité économique forte
Pôle numérique, aéronautique, vin, tourisme, santé : Bordeaux attire et recrute, maintenant une pression locative constante.
Ce que prévoit la réforme du bailleur privé pour Bordeaux
Le futur statut, issu notamment du rapport Daubresse & Cosson, devrait transformer l’investissement locatif grâce à plusieurs axes majeurs :
Une fiscalité immobilière modernisée
- Amortissement du bien pour réduire la fiscalité
- Bonus fiscal pour loyers maîtrisés ou logements rénovés
- Revalorisation du micro-foncier
- Allégement des impôts pour les logements performants
Résultat : un rendement locatif plus stable et lisible.
Des incitations pour rénover le parc bordelais
Bordeaux dispose d’un parc ancien classé, parfois énergivore. Le futur statut pourrait proposer :
- Des aides accrues pour rénover les logements F et G,
- Cumul facilité avec MaPrimeRénov’, CEE, prêts bonifiés,
- Valeur verte mieux reconnue dans la fiscalité.
Une sécurité renforcée pour les propriétaires
La réforme devrait intégrer :
- Garanties renforcées contre les impayés,
- Procédures simplifiées en cas de litige,
- Cadre juridique plus stable,
- Outils de gestion modernisés.
Objectif : rassurer les bailleurs et remettre des logements en location.
Un statut unique et simplifié
Bordeaux compte beaucoup de petits bailleurs. Le futur statut veut réunir :
- LMNP,
- Micro-foncier,
- Denormandie,
…en une fiscalité unifiée, durable et compréhensible.
Où investir à Bordeaux en tant que bailleur privé ?
Voici les secteurs les plus pertinents :
• Chartrons
- Quartier prisé, très recherché, forte demande permanente.
• Bastide / Bastide-Niel
- Renouveau urbain, mobilité simple, programmes neufs et rénovations.
• Saint-Michel – Capucins
- Quartier vivant, dynamique, idéal pour la rénovation.
• Caudéran
- Secteur résidentiel, profils familiaux, tension élevée.
• Nansouty
- Marché soutenu + bonne rentabilité potentielle.
• Euratlantique
- Grands projets, forte valorisation à long terme.
Exemple concret d’investissement à Bordeaux après la réforme
- Bien : T2 ancien rénové – quartier Saint-Pierre
- Travaux énergétiques : isolation + fenêtres + chauffage performant
- Loyer : raisonnable pour zone B1 (≈ 750 €/mois)
Avantages potentiels :
- Amortissement du bien,
- Abattement fiscal pour loyers maîtrisés,
- Bonus rénovation,
- Sécurisation des loyers via garantie réformée.
Résultat : un investissement rentable, sécurisé et valorisé dans une zone à très forte demande.
Quand le nouveau statut de bailleur privé sera-t-il effectif ?
Le dispositif est en cours de finalisation et devrait être inscrit dans la loi de finances pour 2026.
Des expérimentations locales sont envisagées dans les métropoles les plus tendues, dont Bordeaux, Toulouse, Lyon et Nice, dès le second semestre 2025.
Pourquoi investir dès aujourd’hui avec le futur statut de bailleur privé ?
Le marché bordelais reste porteur malgré la hausse des taux. Le prix moyen dans le neuf est de 5 300 €/m², tandis que les loyers continuent de croître à un rythme annuel de 3 %.
Les projets urbains tels qu’Euratlantique, Bastide-Niel ou le futur pont Simone-Veil renforcent la connectivité et l’attractivité résidentielle de la métropole.
Investir avant la mise en place du statut permet de sécuriser un bien avant la hausse attendue des prix liée à la réforme.
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FAQ : Questions / Réponses
Quand le statut de bailleur privé sera-t-il mis en place ?
Le dispositif devrait être instauré à partir du 1er janvier 2026, sous réserve d’adoption de la loi de finances.
Quels avantages fiscaux sont prévus ?
Amortissement du bien, revalorisation du micro-foncier, relèvement du déficit foncier et réduction d’impôt pour loyers abordables.
Peut-on cumuler ce statut avec un prêt à taux préférentiel ?
Oui, le gouvernement prévoit la compatibilité avec les dispositifs de financement locatif actuels.
