Statut de Bailleur Privé à Nice : tout savoir sur le futur dispositif pour devenir propriétaire
Nice est l’une des villes les plus recherchées de France, avec un marché locatif extrêmement tendu, des prix élevés et une attractivité touristique et économique exceptionnelle.
Le futur statut de bailleur privé, prévu pour 2026, pourrait devenir un outil majeur pour relancer l’offre locative, sécuriser les propriétaires et encourager la rénovation du parc ancien niçois.
Conçu à partir du rapport parlementaire Daubresse & Cosson remis en juin 2025 au gouvernement, ce dispositif ambitionne de simplifier la fiscalité, d’encourager la rénovation du parc privé et de soutenir la production de logements accessibles.
Comprendre le futur statut de bailleur privé à Nice
Le bailleur privé est un propriétaire particulier ou une société qui met en location un ou plusieurs logements du parc privé, qu’il s’agisse d’appartements neufs, rénovés ou anciens.
Contrairement aux bailleurs sociaux, il fixe librement le loyer, la durée du bail et les conditions de location, tout en respectant la législation en vigueur.
Acteur essentiel du marché locatif en France, le bailleur privé contribue à répondre à la demande de logements tout en bénéficiant d’une rentabilité attractive et d’avantages fiscaux (LMNP, etc.).
À Nice, où le marché locatif reste tendu avec un prix moyen de 5 400 €/m² et un loyer mensuel autour de 17 €/m², ce futur statut devrait permettre aux investisseurs d’accéder à une fiscalité plus stable et d’accroître leur rentabilité.
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Réforme 2026 : les propositions du gouvernement pour le nouveau statut de bailleur privé à Nice
Après la disparition du dispositif Pinel au 1ᵉʳ janvier 2025, l’État a engagé une refonte de la fiscalité de l’investissement locatif privé. L’amendement n° I-582 (Rect), adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025, pose les bases du futur statut de bailleur privé.
Le dispositif repose sur un amortissement fiscal annuel, applicable aux logements neufs, aux biens acquis en VEFA et aux logements anciens faisant l’objet de travaux lourds. L’objectif est double : restaurer la confiance des investisseurs et améliorer la qualité du parc locatif, notamment dans les zones tendues comme Nice.
Pourquoi Nice est l’une des villes prioritaires pour le futur statut ?
Une forte tension locative
- Plus de 35 % des habitants sont locataires, et les logements disponibles sont rares, surtout dans les secteurs prisés.
Un marché premium très recherché
- Les quartiers : Carré d’Or, Musiciens, Libération, Baumettes, Cimiez affichent une demande constante.
Une zone A
- Nice est classée zone A, ce qui ouvre droit aux aides les plus favorables : PTZ, BRS, APM, loyers maîtrisés…
Un parc ancien énergivore
- Beaucoup d’immeubles collectifs nécessitent une rénovation thermique : un axe majeur de la réforme.
Ce que prévoit la réforme du bailleur privé pour Nice
Une fiscalité fondée sur l’amortissement
Le futur statut prévoit un amortissement annuel de la valeur du bien (hors foncier), avec des taux modulés selon la nature du logement et le niveau de loyers pratiqués. Pour un logement neuf ou acquis en VEFA à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, le taux de base serait de 3,5 %, pouvant atteindre 5,5 % en cas de location très sociale.
Pour les logements anciens rénovés, notamment dans des secteurs comme Libération ou Riquier, un taux de base de 3 % pourrait être majoré jusqu’à 5 % sous conditions. L’avantage fiscal serait plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Un levier pour la rénovation énergétique
À Nice, où de nombreux immeubles datent d’avant les normes thermiques modernes, la réforme encourage explicitement les travaux d’amélioration énergétique. Les investissements permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique deviennent ainsi un levier de valorisation patrimoniale et fiscale.
Les conditions du futur statut
Le logement doit appartenir au parc privé et être neuf, acquis en VEFA à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, construit par le bailleur, ou ancien avec des travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition. La valeur du terrain est exclue de l’avantage fiscal, la base amortissable étant fixée forfaitairement à 80 % du prix d’achat hors frais.
La location doit être nue, destinée à la résidence principale du locataire et mise en place dans un délai maximal de 12 mois après l’acquisition ou l’achèvement. Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers réglementés (intermédiaires, sociaux ou très sociaux), qui conditionnent le taux d’amortissement applicable.
Le logement doit respecter les normes de performance énergétique en vigueur (RE 2020).
Quels seraient les avantages du futur statut de bailleur privé ?
Réduction d’impôt et déductions fiscales pour les bailleurs privés
L’unification des régimes permettrait aux investisseurs d’obtenir des déductions plus simples et un taux de réduction d’impôt compris entre 12 % et 17 % selon la durée de location.
Préparer sa retraite en investissant dans l’immobilier niçois
Avec une demande locative constante et un rendement moyen brut supérieur à 4,2 % à Nice, le statut offrirait une solution patrimoniale intéressante pour compléter ses revenus futurs.
Agrandir son patrimoine grâce au bailleur privé à Nice
En bénéficiant de conditions d’amortissement favorables, les investisseurs pourraient accroître leur capacité d’emprunt et se constituer un patrimoine durable dans une ville où la valeur du foncier continue de croître.
Générer des revenus locatifs réguliers et sécurisés
L’encadrement des loyers et la garantie d’État envisagée dans le rapport permettraient de limiter le risque d’impayés tout en stabilisant les flux financiers des investisseurs.
Où investir à Nice en tant que bailleur privé ?
- Carré d’Or : forte demande, haut standing
- Musiciens : très recherché par actifs et étudiants
- Libération : marché dynamique, bon potentiel
- Cimiez : résidentiel, forte stabilité locative
- Riquier / Port : rénovation + forte attractivité jeunes actifs
Exemple d’investissement avec la future réforme
- T2 rénové – Libération
- Loyer modéré (≈ 900 €/mois)
- DPE amélioré
- Avantages possibles : amortissement + abattement renforcé
Résultat : meilleure rentabilité + fiscalité allégée + forte demande.
Date prévisionnelle d’entrée en vigueur du nouveau statut de bailleur privé
Le dispositif est actuellement en phase de concertation et devrait être intégré à la loi de finances pour 2026.
Une expérimentation locale pourrait être menée dans plusieurs métropoles pilotes, dont Nice, Toulouse, Bordeaux, Lyon et Nantes.
Pourquoi investir dès maintenant avec le statut de Bailleur Privé ?
Le marché immobilier niçois reste attractif malgré la hausse des taux d’intérêt. Les prix ont progressé de 1,4 % sur un an, atteignant 5 420 €/m² en moyenne.
Les projets urbains comme l’éco-quartier Saint-Isidore et la requalification du secteur de L’Ariane soutiennent la demande locative.
Investir avant l’entrée en vigueur du statut permettra de profiter des taux stabilisés et d’anticiper la future valorisation fiscale du dispositif.
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FAQ : Questions / Réponses
Quand le statut de bailleur privé entrera-t-il en vigueur ?
Le dispositif est prévu pour une application à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, sous réserve de l’adoption définitive de la loi de finances et de la publication des décrets d’application.
Quels biens sont éligibles au statut de bailleur privé à Nice ?
Sont concernés les logements neufs, les acquisitions en VEFA, les constructions réalisées par le bailleur ainsi que les logements anciens faisant l’objet de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition.
Quel est l’avantage fiscal principal pour un investisseur niçois ?
L’avantage central repose sur l’amortissement annuel du bien immobilier, permettant de réduire la base imposable des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.
