Statut de Bailleur Privé à Nice : tout savoir sur le futur dispositif pour devenir propriétaire
Nice est l’une des villes les plus recherchées de France, avec un marché locatif extrêmement tendu, des prix élevés et une attractivité touristique et économique exceptionnelle.
Le futur statut de bailleur privé, prévu pour 2026, pourrait devenir un outil majeur pour relancer l’offre locative, sécuriser les propriétaires et encourager la rénovation du parc ancien niçois.
Conçu à partir du rapport parlementaire Daubresse & Cosson remis en juin 2025 au gouvernement, ce dispositif ambitionne de simplifier la fiscalité, d’encourager la rénovation du parc privé et de soutenir la production de logements accessibles.
Comprendre le futur statut de bailleur privé à Nice
Le bailleur privé est un propriétaire particulier ou une société qui met en location un ou plusieurs logements du parc privé, qu’il s’agisse d’appartements neufs, rénovés ou anciens.
Contrairement aux bailleurs sociaux, il fixe librement le loyer, la durée du bail et les conditions de location, tout en respectant la législation en vigueur.
Acteur essentiel du marché locatif en France, le bailleur privé contribue à répondre à la demande de logements tout en bénéficiant d’une rentabilité attractive et d’avantages fiscaux (LMNP, etc.).
Le statut de bailleur privé s’inscrit dans une logique de relance du marché immobilier locatif. Il doit remplacer plusieurs régimes existants, comme le dispositif Denormandie ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), en les fusionnant dans un cadre unique plus lisible.
À Nice, où le marché locatif reste tendu avec un prix moyen de 5 400 €/m² et un loyer mensuel autour de 17 €/m², ce futur statut devrait permettre aux investisseurs d’accéder à une fiscalité plus stable et d’accroître leur rentabilité.
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Réforme 2026 : les propositions du gouvernement pour le nouveau statut de bailleur privé à Nice
Selon le rapport Daubresse & Cosson présenté en juin 2025, le gouvernement prépare une réforme de la fiscalité immobilière afin de redonner confiance aux investisseurs particuliers.
Cette réforme, soutenue par le ministère du Logement, repose sur six grands piliers qui seront progressivement intégrés à partir du 1er janvier 2026.
Pourquoi Nice est l’une des villes prioritaires pour le futur statut ?
Une forte tension locative
- Plus de 35 % des habitants sont locataires, et les logements disponibles sont rares, surtout dans les secteurs prisés.
Un marché premium très recherché
- Les quartiers : Carré d’Or, Musiciens, Libération, Baumettes, Cimiez affichent une demande constante.
Une zone A
- Nice est classée zone A, ce qui ouvre droit aux aides les plus favorables : PTZ, BRS, APM, loyers maîtrisés…
Un parc ancien énergivore
- Beaucoup d’immeubles collectifs nécessitent une rénovation thermique : un axe majeur de la réforme.
Ce que prévoit la réforme du bailleur privé pour Nice
Une fiscalité modernisée
- Amortissement du bien
- Bonus pour les loyers abordables
- Abattement renforcé
- Optimisation pour logements rénovés
Des aides pour rénover les passoires thermiques
Nice dispose d’un parc ancien classé, notamment dans le centre.
→ Bonus rénovation, aides cumulables, valeur verte renforcée.
Une meilleure sécurité pour les propriétaires
- Garanties contre impayés
- Cadre juridique clarifié
- Procédures simplifiées
Un statut unique pour tous les bailleurs
- Objectif : remplacer les dispositifs trop nombreux (LMNP, micro-foncier,…) par un cadre unique simplifié.
Quels seraient les avantages du futur statut de bailleur privé ?
Réduction d’impôt et déductions fiscales pour les bailleurs privés
L’unification des régimes permettrait aux investisseurs d’obtenir des déductions plus simples et un taux de réduction d’impôt compris entre 12 % et 17 % selon la durée de location.
Préparer sa retraite en investissant dans l’immobilier niçois
Avec une demande locative constante et un rendement moyen brut supérieur à 4,2 % à Nice, le statut offrirait une solution patrimoniale intéressante pour compléter ses revenus futurs.
Agrandir son patrimoine grâce au bailleur privé à Nice
En bénéficiant de conditions d’amortissement favorables, les investisseurs pourraient accroître leur capacité d’emprunt et se constituer un patrimoine durable dans une ville où la valeur du foncier continue de croître.
Générer des revenus locatifs réguliers et sécurisés
L’encadrement des loyers et la garantie d’État envisagée dans le rapport permettraient de limiter le risque d’impayés tout en stabilisant les flux financiers des investisseurs.
Où investir à Nice en tant que bailleur privé ?
- Carré d’Or : forte demande, haut standing
- Musiciens : très recherché par actifs et étudiants
- Libération : marché dynamique, bon potentiel
- Cimiez : résidentiel, forte stabilité locative
- Riquier / Port : rénovation + forte attractivité jeunes actifs
Exemple d’investissement avec la future réforme
- T2 rénové – Libération
- Loyer modéré (≈ 900 €/mois)
- DPE amélioré
- Avantages possibles : amortissement + abattement renforcé
Résultat : meilleure rentabilité + fiscalité allégée + forte demande.
Date prévisionnelle d’entrée en vigueur du nouveau statut de bailleur privé
Le dispositif est actuellement en phase de concertation et devrait être intégré à la loi de finances pour 2026.
Une expérimentation locale pourrait être menée dans plusieurs métropoles pilotes, dont Nice, Toulouse, Bordeaux, Lyon et Nantes.
Pourquoi investir dès maintenant avec le statut de Bailleur Privé ?
Le marché immobilier niçois reste attractif malgré la hausse des taux d’intérêt. Les prix ont progressé de 1,4 % sur un an, atteignant 5 420 €/m² en moyenne.
Les projets urbains comme l’éco-quartier Saint-Isidore et la requalification du secteur de L’Ariane soutiennent la demande locative.
Investir avant l’entrée en vigueur du statut permettra de profiter des taux stabilisés et d’anticiper la future valorisation fiscale du dispositif.
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FAQ : Questions / Réponses
Quand le statut de bailleur privé sera-t-il mis en place ?
Le dispositif devrait être instauré à partir du 1er janvier 2026, sous réserve d’adoption de la loi de finances.
Quels avantages fiscaux sont prévus ?
Amortissement du bien, revalorisation du micro-foncier, relèvement du déficit foncier et réduction d’impôt pour loyers abordables.
Peut-on cumuler ce statut avec un prêt à taux préférentiel ?
Oui, le gouvernement prévoit la compatibilité avec les dispositifs de financement locatif actuels.
