Loi Jeanbrun : tout comprendre sur le nouveau dispositif du plan de relance pour l’investissement immobilier
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau mécanisme d’investissement immobilier destiné à relancer la production et la rénovation de logements, tout en offrant aux investisseurs une optimisation fiscale progressive et durable.
Sur cette page, découvrez le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, les logements concernés, les avantages fiscaux, les conditions à respecter et à qui il s’adresse.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau mécanisme d’investissement locatif permettant d’acquérir un logement destiné à la location tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Il repose notamment sur l’amortissement du bien et la déduction de nombreuses charges liées à l’exploitation locative.
Il s’applique principalement aux logements situés dans des immeubles collectifs, qu’ils soient neufs ou anciens. Pour les biens anciens, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition.
L’objectif du dispositif est de soutenir l’offre de logements sur le territoire tout en offrant aux investisseurs une solution simple et performante pour développer leur patrimoine, préparer leur retraite et générer des revenus complémentaires.
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Quels sont les logements concernés par la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun s’applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs.
Deux catégories de biens sont éligibles :
- Logements neufs, destinés à la location,
- Logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du montant total investi.
Cette exigence permet de soutenir la rénovation du parc immobilier existant, tout en garantissant un niveau de qualité et de performance des logements mis en location.
Que pouvez-vous déduire avec le dispositif fiscal Jeanbrun ?
La dispositif de défiscalisation Jeanbrun repose sur une logique de déduction et d’amortissement, permettant de réduire significativement la fiscalité liée aux revenus locatifs.
Vous pouvez notamment déduire :
- une partie du prix d’achat du bien (via l’amortissement),
- l’ensemble des charges liées à la location, notamment :
- les travaux,
- les intérêts d’emprunt,
- la taxe foncière,
- certains frais de gestion et d’entretien.
Ces mécanismes permettent, dans de nombreux cas, de neutraliser tout ou partie de l’imposition sur les loyers perçus.
Les avantages de la loi Jeanbrun
L’investissement en loi Jeanbrun présente plusieurs atouts majeurs :
• Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an
• Accessible partout en France, sans zonage restrictif
• Jusqu’à 10 700 € déductibles de vos autres revenus, sous conditions
• Une fiscalité progressive et maîtrisée
• Une solution adaptée à un investissement locatif de long terme
• Le cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif intermédiaire
Il s’adresse aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux profils patrimoniaux souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs.
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Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun, certaines règles doivent être respectées :
- Engagement de location pendant 9 ans minimum,
- Location à usage de résidence principale,
- Plafonds de loyers à respecter (intermédiaire, social ou très social),
- Interdiction de louer à un membre de sa famille,
- Respect des conditions liées aux travaux pour les biens anciens.
Ces contraintes garantissent la vocation sociale et durable du dispositif.
L’avantage fiscal d’un investissement en Jeanbrun
L’avantage fiscal repose sur la déduction des amortissements (qui était jusqu’ici accessible qu’en location meublée). Il permet ainsi de déduire annuellement des revenus locatifs une fraction de la valeur du bien immobilier.
Taux d’amortissement : de 3,5% à 5,5% par an
Les taux d’amortissement varient selon :
- Le type d’opération (achat neuf ou ancien à rénover) ;
- Le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social).
Les taux d’amortissement appliqués pour la loi Jeanbrun sont donc les suivants :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien | Plafond annuel |
| Intermédiaire | 3,5% | 3% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 3,5% | 10 000 € |
| Très social | 5,5% | 4% | 12 000 € |
Un plafond annuel de 12 000 € maximum
La déduction au titre des amortissements prévus par la loi Jeanbrun ne peut excéder :
- 8 000 € pour les locations intermédiaires (plafonds Pinel, LLI) ;
- 10 000 € pour les locations sociales (Loc’Avantages Loc2) ;
- 12 000 € pour les locations très sociales (Loc’Avantages Loc3).
Exemple concret d’un investissement en Jeanbrun
Prenons l’exemple d’n couple de cadre, souhaitant préparer sa retraite tout en se constituant un patrimoine immobilier. Ils investissent dans un appartement neuf éligible au dispositif Jeanbrun, situé dans une zone à forte demande locative. Le montant de l’acquisition est de 180 000 € :
• Apport personnel : 30 000 €
• Emprunt bancaire : 150 000 €
Grâce au dispositif Jeanbrun et aux mécanismes d’amortissement et de déduction :
• les revenus locatifs peuvent être fiscalement neutralisés,
• jusqu’à 16 000 € peuvent être déduits au titre de l’impôt sur le revenu,
• après 10 ans de détention, l’imposition sur les loyers peut être proche de zéro.
À qui s’adresse le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse :
- aux investisseurs particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier,
- aux contribuables recherchant une fiscalité stable et lisible,
- aux profils souhaitant investir dans le neuf ou l’ancien rénové,
- à ceux qui privilégient une stratégie locative de long terme.
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Où investir avec le dispositif Jeanbrun ?
› Bordeaux : la valorisation de la pierre bordelaise
Investir avec le dispositif Jeanbrun à Bordeaux permet de profiter du dynamisme d’une métropole en constante mutation. Le dispositif est particulièrement pertinent dans des secteurs en plein essor comme Euratlantique ou Brazza, où les programmes neufs répondent aux nouvelles normes environnementales.
La ville bénéficie d’une demande locative extrêmement soutenue, portée par sa proximité avec Paris via la LGV et son cadre de vie classé à l’UNESCO. Utiliser l’amortissement Jeanbrun ici, c’est sécuriser un patrimoine à forte valeur de revente tout en optimisant sa fiscalité foncière.
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› Nice : la rentabilité sur la Côte d’Azur
À Nice, le dispositif Jeanbrun offre une opportunité rare de conjuguer avantage fiscal et prestige géographique. Le marché niçois, marqué par une forte tension locative, est idéal pour ce type de montage, notamment dans les quartiers en développement comme l’Eco-Vallée ou le secteur de l’Arenas.
Compte tenu des prix au mètre carré élevés sur la Riviera, la capacité d’amortir une part significative du bien permet de réduire drastiquement l’imposition des loyers, transformant ainsi un placement de prestige en un investissement à haute performance nette.
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› Strasbourg : la stabilité du marché européen
Choisir Strasbourg pour un investissement Jeanbrun, c’est miser sur la stabilité d’une capitale européenne au marché immobilier résilient. Entre le quartier institutionnel, le secteur étudiant de l’Esplanade et les nouveaux projets du Port du Rhin, les opportunités de location sont pérennes.
La ville se prête parfaitement au cumul Jeanbrun + LLI, permettant aux investisseurs de capter une clientèle de cadres et de fonctionnaires européens tout en bénéficiant d’une base fiscale allégée sur le long terme dans une zone classée A.
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› Toulouse : le moteur économique de la Ville Rose
Toulouse reste l’une des destinations phares pour appliquer le mécanisme Jeanbrun en 2026. Portée par les secteurs de l’aéronautique et du spatial, la demande ne faiblit pas, que ce soit à Montaudran, à Saint-Cyprien ou autour de la future Ligne C du métro.
Le dispositif Jeanbrun y trouve tout son sens en permettant d’accompagner la croissance démographique de la ville par une offre de logements neufs performants. Pour l’investisseur, c’est l’assurance d’une vacance locative quasi nulle et d’un amortissement fiscal puissant sur un marché en constante progression.
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Chez Mon Patrimoine Neuf, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet avec le dispositif d’investissement locatif Jeanbrun :
› sélection du bien,
› analyse fiscale,
› montage financier,
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que le dispositif fiscal Jeanbrun ?
Le dispositif fiscal Jeanbrun (statut de bailleur privé) est un nouveau mécanisme fiscal d’investissement immobilier locatif permettant de déduire une partie du prix d’achat du bien (amortissement) ainsi que l’ensemble des charges liées à la location, afin d'optimiser la fiscalité du particulier sur les revenus locatifs.
Quels types de logements sont éligibles à la loi Jeanbrun ?
La loi concerne exclusivement des logements situés dans des immeubles collectifs ou des ensembles en copropriétés, qu’ils soient :
- Neufs,
- Anciens, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix total investi.
Le dispositif Jeanbrun est-il réservé à certaines zones géographiques ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France, sans zonage restrictif, ce qui le rend plus souple que certains dispositifs antérieurs.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif permet notamment :
- L’amortissement d’une partie du prix du bien (jusqu’à 12 000 € par an),
- La déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…),
- Une réduction significative, voire une neutralisation de l’impôt sur les loyers.
