Tout ce qu’il faut savoir pour investir avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Nice
Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Nice est une stratégie prisée par les investisseurs souhaitant conjuguer rendement locatif élevé, avantages fiscaux, et cadre de vie attractif. Nice, deuxième ville touristique de France, offre un marché locatif dynamique, notamment dans le meublé saisonnier. Découvrez comment optimiser votre investissement locatif dans la capitale azuréenne grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel.
Comment fonctionne le statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Nice ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs niçois de générer des revenus locatifs complémentaires en louant un logement meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Mis en place dès 1949, ce dispositif séduit particulièrement dans les grandes villes attractives comme Nice, où la demande locative meublée reste forte, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des seniors.
Pour en bénéficier, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer. Deux régimes fiscaux sont possibles :
- le micro-BIC : abattement de 50 % sur les loyers,
- le régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, souvent plus intéressant à long terme.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Amortissement du bien et du mobilier au régime réel
En choisissant le régime réel, l’investisseur LMNP peut déduire l’ensemble de ses charges : travaux, frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt… Il peut aussi amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet souvent de réduire fortement, voire annuler l’imposition sur les loyers.
La loi de finances 2025 modifie ce régime : depuis le 1er mars 2025, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, ce qui alourdit potentiellement l’imposition. Cette mesure ne concerne pas les biens situés en résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD), qui conservent leurs avantages fiscaux.
Un abattement forfaitaire
En optant pour le micro-BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (ou 71 % pour les meublés classés). Ce régime est accessible tant que les revenus ne dépassent pas 77 700 € en 2025.
Récupération de la TVA
Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence de services neuve, il est possible de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition. Cette restitution est étalée sur 20 ans, à condition de conserver le bien pendant toute cette durée et de respecter les critères (bail commercial, services inclus, etc.).
Quelles sont les conditions d’éligibilité du statut LMNP ?
Les conditions de l’investisseur
- Être une personne physique domiciliée fiscalement en France.
- L’activité de l’investisseur ne doit pas constituer sa principale source de revenus.
- Ne pas dépasser 23 000 €/an de revenus locatifs meublés ou 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
- L’investisseur doit être déclaré au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend la commune (formulaire POi).
Les meubles obligatoires dans une location meublée
La loi ALUR de 2014 et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose un équipement minimum :
- un lit avec matelas et couette ou couverture,
- des rideaux, stores ou volets dans les chambres,
- une table, des chaises, et des espaces de rangement (placards ou étagères),
- un réfrigérateur, avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé),
- un four ou un micro-ondes, et des plaques de cuisson,
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité suffisante,
- des luminaires dans toutes les pièces,
- du matériel d’entretien adapté à la surface (balai, aspirateur, serpillère, etc.).
La superficie du logement ne doit pas être inférieure à 9 m².
Les types de biens éligibles
Les investisseurs en LMNP disposent d’un large choix de biens, allant des logements classiques (appartements ou maisons, neufs ou anciens) aux résidences de services spécialement conçues pour des publics ciblés.Parmi les résidences de services éligibles, on trouve :
- les résidences étudiantes, proches des campus et écoles supérieures,
- les résidences seniors, adaptées au vieillissement autonome,
- les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), soumis à un cadre plus médicalisé,
- les résidences d’affaires ou de tourisme, situées dans des zones attractives ou à forte fréquentation.
Pour qu’un bien soit reconnu comme résidence de services, il doit proposer au moins trois des prestations suivantes :
- un accueil à la réception,
- la fourniture de linge,
- le petit-déjeuner,
- ou le ménage régulier.
Exemple d’un investissement en LMNP à Nice
Pierre, 50 ans, souhaite préparer sa retraite tout en diversifiant son patrimoine. Il décide d’investir dans un appartement T1 de 25 m², situé dans une résidence neuve à Nice.
Il achète le bien 180 000 € et le loue en meublé, sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Grâce à ce dispositif, il peut amortir le prix du bien et du mobilier, déduire ses charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) et ainsi réduire fortement son imposition sur les loyers perçus.
Quels sont les régimes fiscaux avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel ?
Le régime Micro-BIC
Ce régime est accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (plafond 2025). Il offre une comptabilité simplifiée : pas besoin de justifier vos charges, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés).
Seule la moitié (ou moins) des revenus est donc imposée, ce qui en fait une solution intéressante pour les petits investisseurs ou les logements à faible charges, notamment dans les quartiers étudiants ou les résidences secondaires.
Le régime Réel
Le régime réel est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, mais vous pouvez aussi y opter volontairement si vous souhaitez déduire toutes vos charges réelles. Ce régime est plus complexe et nécessite généralement l’intervention d’un expert-comptable, mais il permet d’amortir le bien immobilier, le mobilier et les frais d’acquisition, ce qui peut neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Voici les principales charges déductibles :
- les charges de copropriété (entretien, ascenseur, espaces communs…),
- les factures d’électricité, d’internet et de téléphonie (si supportées par le bailleur),
- l’assurance PNO (propriétaire non occupant),
- les travaux d’entretien courant et les réparations,
- les frais de gestion locative, si vous passez par une agence,
- la taxe foncière (et la taxe d’habitation le cas échéant),
- les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés au financement.
Pourquoi investir en LMNP dans la commune de Nice ?
Nice, capitale des Alpes-Maritimes, bénéficie d’un
- Prix au m² (neuf) : 6 160 € en moyenne début 2025.
- Rendement locatif brut moyen : entre 3,5 % et 5,5 % selon les quartiers.
- Plus de 5 millions de touristes par an, créant une forte demande en location saisonnière meublée.
- Ville étudiante avec plusieurs pôles d’enseignement supérieur : Université Côte d’Azur, EDHEC, IUT Nice.
Quels sont les meilleurs quartiers pour un investissement en LMNP à Nice ?
Nice Centre / Jean Médecin
Situé en plein centre-ville, autour de l’avenue Jean Médecin et de la place Masséna, ce quartier est le plus animé de Nice. Il concentre les commerces, restaurants, cinémas, et l’essentiel des transports en commun. C’est une zone très prisée par les touristes pour des séjours de courte durée, mais aussi par les étudiants et jeunes actifs.
- Transports : tramway lignes 2 et 3, gare SNCF Nice-Ville à 5 minutes à pied, accès rapide à la Promenade des Anglais et à la voie Mathis (M6098).
- Établissements scolaires à proximité : collège lycée bilingue Lafayette, école Hadrien, ECS Nice.
- Prix au m² : 6 097 €/m² selon la typologie et la rue (source : MeilleursAgents, juillet 2025).
Le secteur est idéal pour de la location meublée saisonnière, avec une forte demande toute l’année. Attention toutefois aux réglementations locales sur les meublés de tourisme, de plus en plus encadrées dans l’hyper-centre. À l’est du centre-ville, le quartier du Port connaît une Le secteur bénéficie du projet d’extension de la zone piétonne et de la valorisation des berges du port, ce qui renforce son attractivité à moyen terme.
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Notre objectif : vous garantir un investissement rentable, sécurisé, et conforme à vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.
PROGRAMMES ÉLIGIBLES AU LMNP À NICE
LES HAUTS DE BESSET
L’ANGELO
NISSA CAMPUS
CÔTÉ PORT
CÔTÉ COLLINE
VILLA CYMA
VILLA GABRIEL
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FAQ : Questions / réponses
Qu’est-ce que le LMNP ?
Un statut permettant à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP s’applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ou à 50 % des revenus du foyer. Au-delà, on passe en LMP, un statut plus contraignant mais offrant des avantages fiscaux supplémentaires, notamment sur les déficits et les plus-values.
Peut-on cumuler LMNP et location saisonnière à Nice ?
Il est possible de cumuler le statut LMNP et la location saisonnière à Nice, mais sous conditions strictes. Le bien doit être meublé, déclaré en location de courte durée et respecter les règles de la Ville de Nice, qui encadre fortement les locations touristiques.
