Tout ce qu’il faut savoir pour investir avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Toulouse
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal attractif permettant de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés, tout en bénéficiant d’un cadre de gestion simplifié. À Toulouse, ville étudiante qui compte plus de 120 000 étudiants, dynamique et en constante croissance démographique, le LMNP séduit de nombreux investisseurs, qu’ils soient débutants ou aguerris.
Comprendre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Toulouse
Créé dès 1949, le statut LMNP permet à un particulier d’investir dans un logement meublé (résidence de services ou logement classique) tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Il s’adresse à tous les contribuables français souhaitant diversifier leur patrimoine et percevoir des revenus locatifs mensuels.
Ce régime est hors plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait un outil très prisé pour les stratégies de revenus complémentaires.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
L’amortissement comptable du bien et du mobilier
À Toulouse, en optant pour le régime réel, l’investisseur LMNP peut déduire toutes les charges réelles liées au bien : travaux d’entretien, frais de gestion locative, assurances propriétaire non occupant (PNO), intérêts d’emprunt et même amortir le bien et le mobilier sur plusieurs années.
Résultat : dans de nombreux cas, cela permet de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers perçus, ce qui est particulièrement intéressant dans des secteurs à forte rentabilité comme la Cartoucherie ou Borderouge.
À noter : la loi de finances 2025 a introduit un changement majeur. Depuis le 1er mars 2025, les amortissements réalisés seront réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Cette mesure concerne les logements classiques, mais pas les biens situés en résidences de services (étudiantes, seniors ou EHPAD), qui conservent leur régime fiscal avantageux.
Un abattement fiscal intéressant
Le régime micro-BIC, accessible tant que les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (plafond 2025), permet de simplifier la fiscalité. L’administration applique un abattement automatique de 50 % sur les loyers déclarés (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés).
Ce régime est particulièrement adapté à un studio loué à un étudiant à Rangueil ou à un petit T2 en centre-ville loué en moyenne durée à un actif.
Une potentielle récupération de la TVA
Si vous investissez dans une résidence de services neuve (étudiante, senior, tourisme, etc.) à Toulouse, vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat du bien, à condition de conserver le bien 20 ans en location avec services para-hôteliers.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP ?
Le profil requis de l’investisseur
Pour pouvoir louer un bien sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs critères doivent être respectés :
- vous devez être une personne physique domiciliée fiscalement en France (pas de société),
- l’activité de location meublée ne doit pas constituer votre source principale de revenus,
- les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, selon le cas le plus avantageux,
- vous devez effectuer une déclaration d’activité au greffe du tribunal de commerce via le formulaire POi, généralement dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
Les meubles obligatoires dans une location meublée
La loi ALUR de 2014, complétée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, fixe une liste minimale d’équipements que tout logement loué meublé doit impérativement contenir. Ce mobilier vise à permettre une occupation immédiate et autonome du logement par le locataire.
>Voici le mobilier et les équipements exigés :
- un lit avec matelas adapté à la taille du logement, ainsi qu’une couette ou couverture,
- des rideaux ou volets occultants dans les pièces destinées au sommeil,
- une table, des chaises, et des espaces de rangement (placards, commode, étagères…),
- un réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé),
- un four ou micro-ondes, ainsi que des plaques de cuisson,
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour les occupants,
- Des luminaires dans chaque pièce,
- Du matériel d’entretien courant (balai, serpillère, aspirateur…).
À noter : la surface minimale légale pour qu’un logement soit considéré comme habitable est de 9 m².
Les biens immobiliers éligibles à l’investissement en LMNP à Toulouse
Le statut LMNP s’applique à une grande variété de logements.
- Appartements ou maisons, qu’ils soient neufs ou anciens, loués en meublé à titre de résidence principale.
- Résidences de services, conçues pour répondre à des besoins spécifiques :
- résidences étudiantes, situées à proximité des universités et écoles,
- résidences seniors, sécurisées et adaptées à la perte progressive d’autonomie,
- EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), pour un public nécessitant un accompagnement médicalisé,
- résidences de tourisme ou d’affaires, situées dans des zones attractives ou à forte fréquentation professionnelle.
Les résidences de service doivent obligatoirement proposer au moins trois des prestations suivantes : accueil à la réception, fourniture de linge, petit-déjeuner, ménage.
Exemple d’un investissement en LMNP à Toulouse
Nathalie, 52 ans, cadre dans la fonction publique, souhaite anticiper sa retraite tout en se constituant un revenu complémentaire stable. Pour cela, elle investit dans un studio meublé de 28 m² situé dans une résidence récente du quartier Borderouge à Toulouse, un secteur en plein essor, bien desservi par la ligne B du métro, proche des commerces, du marché couvert, et du parc de la Maourine.
Elle acquiert le bien pour 139 000 €, avec environ 8 000 € de mobilier pour l’équiper. Elle le loue à un jeune actif en location meublée longue durée, sous le statut LMNP.
Grâce au régime réel, Nathalie peut :
- amortir le prix du bien, du mobilier et des frais de notaire sur plusieurs années,
- déduire ses charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance PNO…),
- et ainsi réduire voire annuler l’imposition sur ses loyers pendant plusieurs années.
Quels régimes fiscaux s’appliquent en LMNP ?
Le statut LMNP vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs : le Micro-BIC ou le régime réel. Le choix dépend du montant de vos recettes et de votre stratégie d’optimisation fiscale.
Le régime Micro-BIC
Ce régime est accessible si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il offre une gestion allégée, sans comptabilité détaillée. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus pour les locations meublées classiques, et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Seule la moitié (ou moins) de vos revenus est donc imposable.
C’est un régime idéal pour les investisseurs débutants ou ceux qui recherchent une fiscalité simple et rapide à gérer.
Le régime Réel
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, mais vous pouvez aussi l’opter volontairement, même en dessous de ce seuil, si vous souhaitez déduire vos charges réelles.
Ce régime nécessite une comptabilité complète, souvent confiée à un expert-comptable. En contrepartie, il vous permet de déduire l’ensemble des frais liés à votre bien, ce qui peut réduire considérablement votre base imposable.
Parmi les charges déductibles :
- les charges de copropriété (entretien, ascenseur…),
- les frais d’électricité, d’internet et de téléphonie, si payés par le propriétaire,
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO),
- les travaux d’entretien et réparations courantes,
- les frais de gestion locative confiés à une agence,
- la taxe foncière (et la taxe d’habitation si elle s’applique),
- les intérêts d’emprunt et frais de dossier liés au financement,
- et surtout, l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements, qui permet souvent de neutraliser l’imposition pendant plusieurs années.
Pourquoi investir en LMNP dans la commune de Toulouse ?
Avec plus de 500 000 habitants et une aire urbaine dépassant 1,4 million, Toulouse attire chaque année des milliers de nouveaux arrivants. En 2023, la population a progressé de +1,3 %, confirmant son dynamisme démographique.
- Capitale européenne de l’aéronautique (Airbus, Thalès, Safran).
- Rythme de construction élevé mais tensions sur le parc locatif.
En 2024, le rendement locatif brut moyen à Toulouse pour un studio meublé est de 4,5 % à 5,8 %, selon le quartier.
Quels sont les meilleurs quartiers pour un investissement en LMNP à Toulouse ?
Rangueil
Situé au sud-est de Toulouse, Rangueil est un quartier stratégique pour un investissement en LMNP étudiant. Il accueille l’un des plus grands pôles universitaires de la ville : l’Université Paul Sabatier (Toulouse III), mais aussi plusieurs grandes écoles comme l’INSA Toulouse ou l’ENAC (École nationale de l’aviation civile), accessibles à pied ou en quelques minutes en bus.
Côté transports, Rangueil est desservi par la ligne B du métro (station Rangueil), plusieurs lignes de bus (notamment 34 et 78) et bénéficie d’un accès rapide au périphérique via la rocade A620 et la route de Narbonne.
>Pour les loisirs, la proximité avec la base verte de Pech-David et les bords du canal du Midi offrent des espaces de détente très appréciés des étudiants. Le quartier est également à proximité immédiate du CHU de Toulouse (hôpital Rangueil), ce qui renforce la demande locative. Le loyer moyen au mètre carré s’élève à 14,4 €.
Compans-Caffarelli
>Compans-Caffarelli, à deux pas du centre-ville et du Canal du Midi, combine dynamisme économique et vie étudiante. Le quartier abrite le campus Toulouse Business School, très réputé, et attire une clientèle d’étudiants internationaux, de jeunes cadres et de voyageurs d’affaires.
La zone bénéficie d’une excellente desserte grâce à la ligne B du métro (station Compans-Caffarelli), une proximité avec la gare Matabiau (à 10 min en métro) et un accès rapide au périphérique via les boulevards de l’Embouchure.
Côté infrastructures, on trouve à proximité immédiate des établissements comme le collège Les Chalets, le lycée Hélène Boucher et plusieurs écoles primaires.
Le quartier est aussi agréable à vivre : il accueille le jardin japonais Pierre Baudis, un des plus beaux parcs de Toulouse, ainsi que le Centre de Congrès Pierre Baudis, qui génère une fréquentation professionnelle régulière. Le loyer moyen au mètre carré s’élève à 15,80 €.
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PROGRAMMES ÉLIGIBLES AU LMNP À TOULOUSE
IMPÉRIAL
SIENNA
WE LIVE
CLÉMENCIA
NOLD
FAKTO
ROSAE
CLOS PEYROLIÈRES
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FAQ : Questions / réponses
Qui peut investir en LMNP à Toulouse ?
Tout contribuable domicilié fiscalement en France, non inscrit en tant que loueur meublé professionnel.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Oui, à condition que le locataire paie un loyer aux conditions normales du marché.
Dois-je déclarer mon LMNP chaque année ?
Oui, selon le régime fiscal choisi : 2042 C Pro pour micro-BIC, liasse fiscale pour régime réel.
Peut-on investir à crédit ?
Oui, et les intérêts d’emprunt sont déductibles au régime réel.
